🎑 Dükkan Sahibi Beni Çıkarmak Istiyor

Sizeyazılı tebliğ yaptığında o yazıyı saklayın süreç tamamlanıp hava şartları taşınmaya müsait olunca çıkarsınız çıktıktan sonra kiracısı eğer 1.derece yakını değilse mahkemeye verin kiracı olarak çok haklarımız var değerlendirin kötü niyetli ev sahiplerine karşı. Örn: 1-3 yıl arası kira bedelinizi İnsanoğluAyağa Kalk - Kitap Açıklaması. Devasa bir eser. David Icke, şok edici sırları ve bastırılmış bilgiyi ortaya çıkarmak için yapmış olduğu yirmi yıllık çalışmalarını bu müthiş kitabıyla pekiştiriyor. İnsanoğlunun ve "gerçek"in doğasının manipülasyonunu yeni anlayış seviyelerine taşıyor İşe alım uzmanı bu pozisyonun gerçekten kariyer hedeflerinize uygun olup olmadığını ortaya çıkarmak istiyor. Cevabınız POP Star olmak ise size gülebilirler. Böyle birşey söylerseniz hakikaten gülerler. Bu sebeple gerçek hedeflerinizden bahsetmek daha iyi olur. Çok büyük hedefleriniz olabilir. Hayalperest biri de olabilirsiniz. Evcil Hayvan Oteli. 13 13. Parti Malzemeleri Satışı. 1. Zeytin Yağı Satışı. Eğer mağazacılık, perakende deneyiminiz var ise ve besin sektörüne ilgi duyuyorsanız yalnız zeytin ve zeytin yağı satılan bir dükkan açabilirsiniz. Bu iş için perakende deneyiminin yanında zeytin ve zeytin kültürü hakkında data sahibi de Dükkan sahibi paraları poşete doldurmaya başlıyor. Bu hız yetersiz olduğu için ekstra hızlandırmanız gerekiyor. Bunun için de mikrofon ile bağırmanız lazım. Tavana ateş de edebilirsiniz. Bu sayede hızlıca para kazanabilirsiniz. Bu illegal bir yöntemdir ancak oyun içi para kazanma yöntemi olarak tercih edilebilir. HelalDairesi Keyfe Kafidir. (ASA-YI MUSA 5. MESELE) Gençlik Rehberinde izah edildiği gibi, gençlik hiç şüphe yok ki gidecek. Yaz güze (Sonbahara) ve kışa yer vermesi ve gündüz akşama ve geceye değişmesi kat'iyetinde (Kesinliğinde), gençlik dahi ihtiyarlığa ve ölüme değişecek. Eğer o fâni ve geçici gençliğini iffetle Artık şekerden geçtik, renk cümbüşünden karışan kafalarımız odaklanamıyor, gördüğümüz her dükkana giriyoruz merak içinde. O dükkan senin bu dükkan benim dolaşırken kendimizi eski bir hanın içinde, avludaki çeşmeye bakarken buluyoruz. Tam karşısında bir adam masaya oturmuş nikah şekeri yapıştırıyor. Fs4nZ. Birden fazla sahibi olan hisseli tapuların gerek satın alma gerek yönetim gerekse de satış aşamasında çeşitli zorluklarla karşılaşılmaktadır. Belirli durumlarda diğer paydaşların da rızası gerekmekte ve bu da birtakım prosedürlere bağlı kalınmasına sebep olmaktadır. Bu yazının konusu da tüm maliklerinin pay oranlarının tapu senedinde 1/4 vb açık şekilde gösterildiği “hisseli tapu”ları incelemektir. Hisseli tapulara ve gayrimenkul hukukuna ilişkin sorularınızda bize her zaman ulaşabilirsiniz. Bu kapsamda aşağıdaki hususlar irdelenecektir Hisseli tapu nedir? Hisseli tapu nasıl yönetilir? Hisseli tapu nasıl bölünür? Hisseli tapu nasıl satılır? Hisseli tapunun riskleri nelerdir? Hisseli tapuda habersiz satış Mirasçılara kalan gayrimenkulün hukuki durumu ise bir başka yazının konusu olup bu konuda detaylı bilgi için Miras Kalan Gayrimenkuller başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Hisseli Tapuların Paylı Mülkiyet Yönetimi Nasıl Olacaktır? Temel kural olarak paydaşlar aralarında oybirliğiyle anlaşarak yönetime ve kullanmaya ilişkin bir takım kurallar koyabilecekler ve bunu tapu siciline şerh ettirebileceklerdir. Ancak bu yönde bir karar alınmadığı durumda çeşitli ihtimaller gündeme gelebilecektir Olağan yönetim işleri Pay sahipleri; küçük onarımlar yapma, emlak vergisi ödeme, tarlalarda sulama yapma gibi olağan yönetim işlerini tek başına yapabilecek ve bu yönde doğan masrafları diğer pay sahiplerinden isteyebileceklerdir. Burada neyin olağan iş olup olmadığının belirlenmesinde hakkaniyet ve yöresel adetler esas alınacaktır. Tabi paydaşlar olağan yönetim işlerinin farklı bir usulde görülmesine oy çokluğuyla karar verebileceklerdir. Önemli Yönetim İşleri Kiraya verme, ekilen ekini değiştirme, kira sözleşmesini feshetme, işletme usulünü değiştirme gibi önemli yönetim işlerinde pay sahiplerinin hem kişi bakımından hem de pay sahibi bakımından çoğunluğu gerekecektir. Bu doğrultuda örneğin pay oranları 1/5, 1/5 ve 3/5 olan kardeşlerin birlikte malik oldukları bir tarlada 3/5’lik paya sahip olan kardeş tahıl yerine sebze yetiştirilmesine tek başına karar veremeyecek kişi sayısında da çoğunluk gerektiği için 2 kişinin onayı gerekecektir. Benzer şekilde bu örnekte 1/5’lik paya sahip olan iki kardeş de her ne kadar sayı çoğunluğuna sahip olsalar da, pay çoğunluğuna sahip olmadıkları için bu tarz bir karar alamayacaklardır. Olağanüstü Yönetim İşleri Tarım arazisinin turistik tesise dönüştürülmesi gibi Gayrimenkulün özgülendiği amacın tümüyle değiştirilmesine sebep olacak kararlarla esaslı yapı / imar işlerine girişilmesi yahut tüm paylar üzerinde ipotek tesis edilmesi vb durumlarda bütün maliklerin / pay sahiplerinin oy birliği gerekecektir. Bunlar dışında her hisse sahibi / paydaş diğer paydaşın haklarına zarar vermeyecek şekilde ortağı olduğu gayrimenkulü kullanabilecek ve ondan faydalanabilecektir. Paydaşların aldığı kararlar sonradan pay sahibi olan kişiler için de bağlayıcı olacaktır. Kullanıma ve faydalanmaya ilişkin çıkacak uyuşmazlıklarda paydaşlar tarafından mahkemeye başvurulabilecektir. Hakim gayrimenkulün kullanımına ilişkin belirli bir düzenleme yapabilecek hangi zaman diliminde gayrimenkulün hangi kısmını kimin kullanacağına karar verebilecektir. Yapılan harcamalardan ve elde edilen gelirlerde ise tüm ortaklar payları oranında hak sahibi / sorumlu olacaktır. SEO Danışmanlığı Peki Hisseli Tapu Sahibi Olmanın Riskleri Nelerdir? Hisseli Tapu sahiplerinin yaşadıkları ve yaşayabilecekleri riskler ve zorluklar aşağıdaki şekilde sıralanabilir Belirsizlik Her ne kadar tapu senedinde kimin hangi oranda pay sahibi olduğu yazılı olsa da malikler gayrimenkulün her kısmında aynı oranda pay sahibidirler. Bu sebeple gayrimenkulün özellikle tarlaların veya apartmanların hangi kısmını kimin kullanacağına ilişkin sorunlar çıkabilmekte ve doğabilecek uyuşmazlıklar zaman ve para kaybına neden olabilmektedir. Güven Sorunu Gerek birlikte hareket etmenin zorluğu gerekse de her malikin aynı fikirde olmamasından ötürü sözleşme yapılacak üçüncü kişilerde güven problemi oluşabilmektedir. Bu sebeple özellikle sahip olunan pay üzerinde ipotek tesis edilip bankadan kredi çekilirken çeşitli zorluklarla karşılaşılabilmektedir. Söz konusu zorluk sebebiyle malik payını üçüncü kişilere satarken de zorlanmakta ve gayrimenkulün değeri düşmektedir. Sürdürülebilir Olmama Özellikle pay sahiplerinden birinin vefat etmesi halinde paydaş sayısı ciddi oranda artmakta ve bu durum gayrimenkulün yönetimini gittikçe daha da zor hale getirmektedir. Ön alım / Şufa Hakkı Hisseli tapu sahipleri payını diğer kişilere dilediği şekilde satabilecek olsa da diğer pay sahipleri satış bedelini ödemek suretiyle payları iade alabilecektir. Bu sebeple gayrimenkul üzerinde sahip olunan payların satışı zorlaşmakta ve olduğundan daha düşük meblağlar karşılığında satılabilmektedir. Paydaşlardan Birinin Ortaklığın Giderilmesi / İzale-i Şüyu Davası Açabilecek Olması Bilindiği üzere herhangi bir paydaş gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi için dava açabilecektir. Böyle durumlarda hâkim fiziki olarak bölebiliyorsa gayrimenkulü pay sahiplerine o şekilde dağıtacak aksi takdirde gayrimenkulün satılarak elde edilen gelirin paydaşlara dağıtılmasına karar verecektir. Bu süreçler hem masraflı hem de gayrimenkul muhtemelen değerinin altında bir bedelde satılacağı için tarafları zarara uğratabilecek olup detaylı bilgi için Ortaklığın Giderilmesi İzale-i Şuyuu Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Paydaşlıktan Çıkarılabilecek Olunması Aşağıda detayları verileceği üzere bir paydaş diğer paydaşların talebiyle paydaşlıktan çıkarılabilecek ve mülkiyet hakkını kaybedebilecektir. Bu sebeple paylı mülkiyet sahibi olan bir kişinin mülkiyet hakkının risk altında olduğu söylenebilecektir. Hisseli Tapularda Paydaşlıktan Çıkarılma Hisseli tapularda pay sahiplerinden biri; sorumluluklarını ağır biçimde ihlal ederek hisseli mülkiyet ilişkisini taraflar için çekilmez hale getirdiği görülebilmektedir. Örneğin bir pay / hisse sahibi uzun yıllar boyunca kendi payına düşen emlak vergisi borcunu ödemiyor, ortak giderlere hiçbir şekilde katılmıyor olabilir. Böyle durumlarda mahkeme, diğer paydaşların pay ve paydaş bakımından çoğunlukla başvurmaları halinde ilgili kişinin paydaşlıktan çıkarılmasına karar verebilecektir. Burada yalnızca pay sahibinin ihlal etmesi önemli olmayıp aynı zamanda paydaşın malı kullandırttığı kiracı, akraba vb kişilerin ihlallerinde de mahkemeye başvurulabilecektir. Mahkeme mümkünse hisseli gayrimenkulün bölünmesine ve yükümlülüklerini ihlal eden paydaşa payının verilmesine karar verecektir. Ancak bu imkan kat mülkiyetine geçişteki zorluklar, imar mevzuatının izin vermemesi veya tarımsal arazilere ilişkin kısıtlamalar sebebiyle her zaman mevcut olmamaktadır. Böyle durumlarda mahkeme, ilgili pay sahibinin sahip olduğu payların değerinin mahkemeye yatırılmasına karar verebilecektir. Pay bedellerinin yatırılması halinde payların mülkiyeti davacılara devredilecek mahkemeye yatırılan para ise davalı pay sahibine verilecektir. Diğer pay sahiplerinin de payı almak istememesi halinde mahkeme davalı pay sahibine payını devretmesi için belirli bir süre verecektir. Bu süre tamamlanmasına rağmen davalının payı devredilmezse mahkeme ilgili payların açık artırma yoluyla satışına karar verecektir. Burada bahsedilen usul, kıyasen intifa veya diğer ayni hak sahiplerine de uygulanacaktır. Hisseli Tapunun Satışı Mümkün müdür? Hisseli tapunun satışının önünde herhangi bir engel bulunmamaktadır. Satış Noter’de yapılan sözleşme ile yahut tapu sicilinde gerçekleştirilecektir. Ancak burada diğer pay sahiplerinin bir önalım / şufa hakkına sahip olduğunun bilinmesi gerekmektedir. Dolayısıyla gayrimenkul üzerindeki hisseler / paylar başka birine satılmış olsa dahi diğer paydaşlar yeni pay sahibinden bu payları satın alabilecektir. Bu konuda detaylı bilgi için Önalım Hakkı Şufa Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Peki Hisseli Tapu Satın Alırken Nelere Dikkat Edilmelidir? Satın alınan kısmın ofis, daire, dükkan vb gayrimenkulün belirli bir kısmı değil ana gayrimenkulün tamamına ait bir pay olduğu bilinmelidir. Diğer pay sahiplerinin ön alım haklarını kullanmamaları için o kişilerden yazılı şekilde onay alınmalıdır. Eğer bu onay alınamıyorsa satış işlemi diğer pay sahiplerine noter kanalıyla bir an önce bildirilmelidir. Pay sahipleri bildirim tarihinden üç ay sonra ön alım haklarını kullanamayacaklardır. Satış bedelinin düşük gösterilmemesine dikkat edilmelidir. Aksi takdirde birtakım sıkıntılar doğabilecek olup detaylı bilgi için Tapuda Değeri Düşük Göstermek başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Eğer tüm hisse / pay sahiplerinin gayrimenkulü satın alınıyorsa bütün pay sahiplerinin yahut onları temsil eden pay sahiplerinin devir esnasında tapuda olması gerektiği bilinmelidir. Bu noktada hisseli tapuya ilişkin merak ettiğiniz hususları gayrimenkul hukukunda uzman ekibimize sorabilirsiniz. Tarımsal arazilerdeki payların devrine ilişkin bir takım kısıtlamalar bilinmelidir. Bu konuda detaylı bilgi için Tarımsal Arazilerin Satışı başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Son olarak satın alınacak gayrimenkulün hisseli olup olmamasından bağımsız olarak da haciz veya ipotek olup olmadığının kontrol edilmesi vb belirli hususlara dikkat edilmesi gerekiyor olup detaylı bilgi için Gayrimenkul Satın Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. HİSSELİ TAPUYA İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI Hisseli Tapuya Dönüştürme 6. HD., Esas. 2010/12408 Karar. 2011/1723 Tarih. Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davasına dair karar temyiz edilmeksizin 17/2/2009 tarihinde kesinleşmesi üzerine, hüküm kanun yararına Cumhuriyet Savcılığınca temyiz edilmiştir. Elbirliği mülkiyetinin hisseli tapuya çevrilmesine ilişkin davanın yapılan yargılaması sonunda yerel mahkemece verilen ve Yargıtay’ca incelenmeksizin kesinleşmiş bulunan hükmün kanun yararına bozulması Adalet Bakanlığının yazısı üzerine Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığı tarafından istenilmekle dosyadaki tüm evraklar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine karar verilirken HUMK.’nun 388/son maddesi gereğince hüküm fıkrasında her bir paydaşa isabet eden payların ayrı ayrı gösterilmesi zorunlu olup mahkemece veraset ilamına atıfla yetinilmesi doğru olmadığından Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığının Adalet Bakanlığının gösterdiği lüzum üzerine kanun yararına bozma isteğinin kabulü gerekmiştir. Hisseli Tapunun Haczi 6. HD., Esas. 2007/8010 Karar. 2007/10124 Tarih. Davacı, borçlu davalılardan Mustafa hakkında alacağın tahsili için icra takibi yapmış, kesinleşen takip sonucu, borçlu davalının Kayseri ili, Melihgazi ilçesi, 3 No’lu parselde bulunan ½ hiseli tapu üzerine haciz konulmuştur. Davacı, icra tetkik merciinden göre almış olduğu yetkiye göre taşınmazın ortaklığının giderilmesini istemiştir. Davalılar, duruşmalara katılmamış, savunmada bulunmamışlardır. Borçlu ortağın, borcundan dolayı, paydaşlığın giderilmesine karar verilmesi için dava konusu taşınmazın elbirliği halinde mülkiyete konu olması gerekir. Dava konusu edilen ve satışına karar verilen taşınmazda borçlu paydaş Mustafa’nün ½ hisseli payının bulunduğu, payın elbirliği mülkiyetine tabi olmayıp paylı mülkiyet hükümlerine tabi olduğu son gelen tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır. Bu durumda, davacı alacaklı borçlu paydaşın bu payını bağımsız olarak haciz ettirip sattırma olanağına sahip olduğundan davanın reddine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir. Sulh Hakiminin Yetkisi 14. HD., Esas 2015/18941 Karar 2017/9667 Tarih Mahkemece, 5831 sayılı Kanun ile 3402 sayılı Kadastro Kanununa eklenen ek 3. madde ile elbirliği mülkiyetinin hisseli tapuya dönüştürülmesi konusunda tapu sicil müdürlüğünün görevlendirildiğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de bu hüküm 4721 sayılı TMK’nın 644. maddesini yürürlükten kaldırmamıştır. Anılan madde ile, “bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hakimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin hisseli tapuya dönüştürülmesine karar verilir” hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla, davacının dava konusu edilen taşınmazın elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini dava yoluyla istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Davetiye 6. HD., Esas 2012/18306 Karar. 2013/1925 Tarih Uyuşmazlık, elbirliği mülkiyetinin hisseli tapuya dönüştürülmesi istemine ilişkindir. Mahkemece, istem gibi karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Türk Medeni Kanunu’nun dayalı elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davalarında davalılara gönderilen dava dilekçesi içeren duruşma gününü bildirir davetiyelerde “..belirlenen süre içinde elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya paylaşma davası açılmadığı takdirde istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verileceğine..” dair ihtarın bulunması gerekir. Davalılara gönderilen ve Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesindeki bu ihtarı içermeyen tebligatlar geçersizdir. Bu durumda mahkemece, davalılara yukarıda belirtilen ihtarı içeren dava dilekçesi içeren duruşma gününü bildirir davetiye tebliğ edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken bu husus üzerinde durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Tapu Sicil Müdürlüğünün Yetkisi 6. HD., Esas. 2013/1127 Karar 2013/2923 Tarih. 5831 Sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik yapılmasına dair, tarihli resmi gazetede yayınlanan kanunun ek elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi isteminin, Tapu Sicil Müdürü’ne yapılabileceği hükme bağlanmış ve taraflara dava yolu dışında başka bir seçenek sunulmuştur. Bu yasa, yürürlükten kaldıran bir yasa değişikliği değildir. Bu durumda, davacıların gereğince seçimlik haklarını kullanarak dava açmaları ve hisseli tapuya dönüştürme talebinde bulunmalarında herhangi bir usulsüzlük bulunmadığından, mahkemece TMK 644/ açıklanan şerhi taşıyan meşruhatlı davetiyelerin taraflara gönderilerek işin esasının incelenmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hisseli Tapuda Habersiz Satış 14. HD., Esas 2018/3591 Karar. 2019/990 Tarih Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda inşa edilen bina arzın tamamlayıcı parçasıdır. Kural olarak bina, üzerinde bulunduğu ana gayrimenkule tabidir. Paylı mülkiyet rejimine tabi taşınmazda tüm paydaşlar arasında payları karşılığı kullanımlarına bırakılan kesimleri belirleyen ve geçerliliği tartışılamayacak bir anlaşma bulunduğu ileri sürülmediği sürece taşınmaz üzerindeki yapılarda da paydaşların tamamının taşınmazdaki payları oranında mülkiyet hakları bulunduğunun kabulü zorunludur. Hal böyle olunca da elatmanın önlenmesi ve kal istemine ilişkin bu tür davalarda, davalı taşınmazların tüm kayıt maliklerinin davada davalı olarak yer alması zorunludur. Taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olup yargılamanın her aşamasında re’sen gözetilmesi gerekir. Saklı Paylar 1. HD., Esas. 2015/10611 Karar. 2018/12498 Tarih. Somut olayda, davalılardan K7 ve K8 tercih hakkını para olarak, diğer davalılar K4, K5 ve K6 ise ayın olarak kullanmak istediklerini belirtmişler, mahkemece vasiyete konu taşınmazlar yönünden ayın vermeyi tercih eden davalılara davacının saklı payına isabet eden 1/20 TL tenkis bedelinin ödenmesine, davalıların her birinin arsa payı olan 3/20’den 1/5 pay=5/20 pay kesilerek davacı K2’e verilmesi sureti ile tapu sicil müdürlüğünce hisseli tapular da esas ve dikkate alınıp denkleştirme yapılmasına şeklinde hüküm kurulmuştur. Mahkemece, davacının saklı payı dışında kalan miktarın bedelinin davalılara nakden ödenmesi ve ayın vermeyi kabul eden davalılar K4, K5 ve K6’ün payı yönünden davacı adına tescil kararı verilmesi gerekirken, ayın vermeyi tercih eden davalılar yönünden hem davacı hem de davalılar adına paylı tapu oluşturacak şekilde karar verilmesi doğru değildir. 1 Yeni bir ev aldık ama almadan önce evde kiracılar vardı. Şimdi ev sahibi o kiracıları çıkarmak istiyor ve kiracılar çıkmıyor. Gidecek yerleri yok. Şimdi onları çıkartmaya polis gidecek ve benim çok moralim bozuldu. Sizce moralim bozulmada haklı mı? 2 Bence evet, gidecekleri yer olmadığı için zoraki kapıdışı edilmeleri içimin acımasına sebep oldu 3 Kiracilar daha önce bilgilendirildi mi? 4 Kiracilar daha önce bilgilendirildi mi? Evet. 5 Kiracilar daha önce bilgilendirildiyse yapacak bir sey yok. Bilgilendirildikleri andan itibaren kalacak yer bulmalari gerekiyor. 6 Adamlara 3 gün süre verin bir otelde falan kalın onlarda bir şekilde bir yer bulsunlar. Yapmak zorunda değilsin sonuçta önceden uyarılmışlar senin insafına bağlı 7 Önceden uyarılmışlarsa sorun yok. Uyarı olmasa da sorun yok. Zira ev sizin. 8 Önceden uyarılmışlarsa sorun yok. Uyarı olmasa da sorun yok. Zira ev sizin. Uyarı verilmemişse bal gibi de sorun var. Çat diye söylenirse adamlar nasıl bulsun ev? 9 Biz evi sattığımızda alıcıyla birlikte kiracıya iki aylık kira desteği vermiştik zorda kalmasınlar diye. Onlar da sözleşme bitimini beklemeden makul bir sürede çıkmışlardı. Hayat bu, bazen böyle şeyler olabiliyor. 10 Adamlara 3 gün süre verin bir otelde falan kalın onlarda bir şekilde bir yer bulsunlar. Yapmak zorunda değilsin sonuçta önceden uyarılmışlar senin insafına bağlı Niye onlar otelde kalmıyor? Mantıklı değil bence. Olağan dışı erişim tespit ettik... Cihazınızdan ya da bağlı olduğunuz ağdan sitemize olağan dışı otomatik erişim yapılmaya çalışıldığını görüyoruz. Şu anda talebinizi gerçekleştiremiyoruz, kısa bir süre sonra tekrar deneyebilirsiniz. Destek koduC0E15CJ0-0810 × Talebiniz başarıyla iletilmiş olup incelemeye alınmıştır. Hata Bildir İşleminizi gerçekleştiremedik. Lütfen tekrar deneyiniz. Kişisel verilerin korunması hakkında detayli bilgiye buradan ulaşabilirsiniz. Kanun Kapsamında Ev Sahibi Hakları Nelerdir? Mülkünü kiraya vermek isteyen ev sahipleri bu süreçte karşılaşabilecekleri zorlukları düşünerek endişelenebilir. Sorumluluklarının ve haklarının bilincinde olan ev sahipleri içinse kiralama süreci çok daha sorunsuz ve stressiz geçer. Ev sahibi hakları 2011 yılında yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu tarafından güvence altına alındı. Peki bu kanuna göre ev sahibi hakları neleri kapsıyor? Konuyla ilgili en çok merak edilen soruların kanuna göre yanıtları ve ev sahiplerinin hakları şu şekilde Makalenin İçeriği / Table of Contents Kira sözleşmesi kiracılara sorumluluk yükler mi?Ev sahibi kiraya zam yapabilir mi?Kiracı, kira zammını kabul etmezse ne olur?Ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir mi?Ev sahibinin kiracıyı evden çıkarmak için haklı gerekçeleri nelerdir?Ev sahibi kiracının oturduğu evi satabilir mi?Kiracı evi kusurlu teslim ederse ev sahibi hakları nelerdir?Kiracı ev sahibinden habersiz evde büyük değişiklikler yapabilir mi?Kiracı erken çıkmak isterse ev sahibi hakları nelerdir?Kiracıyla sorun yaşanması ve hak ihlali durumlarında ev sahibi ne yapabilir? Kira sözleşmesi kiracılara sorumluluk yükler mi? Kanun gereğince kira sözleşmesi, kiraya veren ve kiralayanlar arasında bir senet işlevi görür. Bu sözleşme her iki tarafın hem haklarını hem de sorumluluklarını belirlemede büyük rol oynar. Kiracı, imzaladığı kira sözleşmesinin maddelerinde belirtilen sorumluluklara uymakla yükümlüdür. Ev sahibi kiraya zam yapabilir mi? Belirli süreli kira sözleşmelerinin yenilenmesi durumunda ev sahibi Borçlar Kanunu’nda belirlenmiş sınır çerçevesinde kira bedeli artışı talep edebilir. Kiracı, kira zammını kabul etmezse ne olur? Kiracının yeni kira yılı için belirlenen kira bedeli artışını kabul etmemesi durumunda sözleşme bitiminden sonra evden tahliyesi istenmesi ev sahiplerinin hakları kapsamında yer alıyor. Ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir mi? 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa göre ev sahibinin haklı bir gerekçesi varsa kira yılı dolmadan ve sözleşme bitmeden kiracının evden çıkmasını talep edebilir. Ev sahibinin kiracıyı evden çıkarmak için haklı gerekçeleri nelerdir? Ev sahibinin kendisi, eşi, bakmakla yükümlü olduğu kişi, altsoyu ya da üstsoyu için evin kullanımı gerekliyse kanuna göre ev sahibi evin tahliye edilmesini isteyebilir. Ayrıca ev sahibinin de kirada oturması durumunda kira gelirinin kira bedelini karşılamaması da ev sahibinin haklı gerekçelerinden biridir. Aynı şekilde kira bedelinin zamanında ödenmemesi de erken fesihe başvurmak için yeterli bir sebeptir. Kiracının eve ve demirbaşlarına zarar vermesi ya da apartman sakinlerine sorun çıkarması da ev sahibine tahliye talebi hakkı doğurur. Ancak böyle bir durumda ev sahibi kiracıya sorunların giderilmesi için 30 günlük süre vermekle yükümlüdür. 30 gün içerisinde sorunlar çözülmediği takdirde tahliye davası açılabilir. Not Bu haklı gerekçelere dayanarak kiracının tahliyesinin istenmesi için önce ihtarname çekilmelidir. İhtarname süreci olmadan ev sahibi kiracının evi boşaltmasını bekleyemez. Ev sahibi kiracının oturduğu evi satabilir mi? Ev sahibi, kiracıya bildirmek koşuluyla evini satışa çıkarabilir. Evin satılması durumunda ev sahibinin kiracıya 6 aylık ihtarname çekmesi gerekmektedir. Kiracı evi kusurlu teslim ederse ev sahibi hakları nelerdir? Kanuna göre kiracı evi nasıl teslim aldıysa o şekilde teslim etmek zorundadır. Evde zamanın yıpratıcılığı sebebiyle oluşan hasarlar dışında büyük bir zarar tespit edilirse ev sahibi zararın karşılanmasını ve gerekli tamiratı kiracısından talep edebilir. Bu zarar kira dönemi sonunda fark edilirse ev sahibi kira dönemi başında kiracıdan aldığı depozitoyu iade etmeme hakkına sahiptir. Kiracı ev sahibinden habersiz evde büyük değişiklikler yapabilir mi? Kiracı duvar yıkma, alçıpan yaptırma vb evin yapısını etkileyecek büyük değişiklikler için ev sahibinden yazılı olarak izin almak zorundadır. Kiracının bu tarz değişiklikleri ev sahibinden habersiz yaptırması durumunda ev sahibi bunun için maddi tazminat talep edebilir. Kiracı erken çıkmak isterse ev sahibi hakları nelerdir? Belirli süreli kira sözleşmelerine göre kiracı, kira dönemi bitmeden 15 gün öncesine kadar evden çıkacağını ev sahibine bildirmekle yükümlüdür. Böyle bir bildirimin yapılmaması durumunda kira sözleşmesi yenilenmiş sayılır. Ancak kiracı, kira dönemi sona ermeden evden çıkmak isteyebilir. Bu durumda ev sahibinin hakları da kanun tarafından korumaya alınmıştır. Kiracı sözleşme bitiminden önce evden çıkmak isterse ev sahibi erken tahliye nedeniyle kira kaybı alacağı davası açabilir. Bu sürece göre ilk adım, tahliye tarihinden itibaren evin yeniden aynı koşullarla kiracı bulabileceği makul süreyi belirlemektir. Erken tahliye eden kiracı bu makul süre boyunca kira bedelini ve diğer sorumlu olduğu giderleri ödemekle yükümlüdür. Kiracıyla sorun yaşanması ve hak ihlali durumlarında ev sahibi ne yapabilir? Ev sahibi kiracıyla anlaşmazlığın ve hak ihlallerinin giderilmesi için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak işlem başlatabilir. Kentsel dönüşüm konusunda ev sahibi haklarının neleri kapsadığını merak ediyorsanız bu yazımızdan yardım alabilirsiniz. … Missafir olarak kısa ve orta vadeli kiralamalarda ev sahiplerimize uçtan uca yönetim desteği sunuyoruz. Ev sahiplerimiz hiçbir problemle uğraşmadan kolay, güvenilir ve stressiz bir kiralama deneyimi yaşayabiliyor; evlerinden daha fazla kira geliri elde edebiliyor. Bu süreçte misafirlerimiz de zengin ürün yelpazemiz içerisinden beklentilerine ve zevklerine uygun olan evlerimizde 5 yıldızlı otel kalitesi ve ev konforunda konaklama fırsatını yakalıyor. Hakkımızda daha fazla bilgi edinmek için internet sitemizi inceleyebilirsiniz. Kiracı hakları bir kira sözleşmesinin gerekli unsurları taşıması durumunda, sözleşmenin taraflarından biri olan kiracının sahip olduğu haklardır. Kira sözleşmesine konu malın cinsine göre kiracı hakları da değişiklik göstermektedir. Kiracı hakları genel itibariyle kiraya verenin yükümlülüklerinden kaynaklı olarak ortaya çıkmaktadır ve kiracı, sahip olduğu kiracı hakları kapsamında bazı taleplerde bulunabilmektedir. Kiracı Hakları Nelerdir? Kiracı, fiil ehliyetini haiz hukuk süjesidir. Kira sözleşmesinin taraflarından biri kiraya veren ve diğeri de kiracı olup kiracıya pek çok kiracı hakları tanınmaktadır. Kiracı hakları şu şekilde sıralanabilir Kiraya konu malın kullanılmasının ya da yararlanılmasının kendisine bırakılmasını isteme hakkı Kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim alma hakkı Taşınmazın kira sözleşmesi boyunca, kiraya verildiği gibi kalmasının sağlanmasını kiraya verenden isteme hakkı Aksinin kararlaştırılmamış olması durumunda, kiraya verenin zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri yerine getirmesini talep etme hakkı Ayıbın giderilmesini isteme hakkı Sözleşme süresi dolmadan, haklı bir gerekçe olmadan, sözleşme devam ettiği sürece kiralanan taşınmazdan çıkarılamama hakkı Kiraya verenin yazılı rızasının alınması şartıyla kiralanan taşınmazı başkasına devretme ya da alt kiraya verme hakkı Kiralanan taşınmazın kiralandığı andaki özelliklere sahip olarak geri verilmesi durumunda depozitonun geri alınması hakkı Kullanımla ilgili olan yan giderlerin kiraya veren tarafından karşılanmasını isteme hakkı Geç ödenen kira bedeline ilişkin cezai koşul içeren bir anlaşmanın yapılmasını engelleme hakkı Kiralananın kullanıma elverişliliğinin ortadan kalkması, önemli derece engellenmesi ve bunların verilen süre içerisinde giderilmemesi durumunda sözleşmeyi feshetme hakkı Kira sözleşmesinde kiracı aleyhine düzenlenme yasağı Kira Sözleşmesinden Doğan Davalar Nerede Görülür? Kira sözleşmesinden kaynaklanması koşuluyla, her türlü tahliye davası, kira bedelinin tespiti ya da diğer tespit davaları, sözleşmenin feshinden kaynaklı davalar, sözleşmeden doğan tazminat veya alacak davaları ile kiracı haklarından doğan davalar bakımından görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Kira sözleşmesinden doğan davalarda yetkili mahkeme, kiracı haklarına sahip olan kiracının yerleşim yeri mahkemesi ve kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesidir. Kontratsız Kiracı Hakları Nelerdir? Kontratsız kiracı hakları hukukumuzda mevcuttur. Kira sözleşmesi şekle bağlı bir sözleşme değildir. Bu sebeple kira konusu mal, kira konusu malın devredilme süresi ve kira bedeli hususunda tarafların irade beyanlarının uyuşuyor olması yeterli olup kiracı hakları bakımından yazılı bir sözleşme yapılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Yazılılık, ispat kolaylığı açısından önemlidir. Ancak, sözleşmenin geçerliliğini etkileyen bir özellik değildir. Yazılı bir sözleşme olmadan, uygulamada kullanıldığı tabiriyle “kontratsız kira”da da kiracı hakları bulunmaktadır. Kiracı hakları sözleşmenin yapılış şekline göre değişiklik göstermediğinden yazılı bir kira sözleşmesinin kiracıya sağladığı bütün haklar, yazılı olmayan kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıya da sağlanmaktadır. Kiracı hakları kapsamında kira sözleşmesinde kiralayan, kiracıyı hukuka aykırı olarak tahliye edememekte ve kiracının kiracılık haklarını kullanmasını engelleyememektedir. Kira sözleşmesinin sağladığı bu hak, sözleşmenin yapılma şeklinin sağladığı bir imkan olmadığından geçerli bir kira sözleşmesinin olduğu her somut olayda geçerlidir. İşyeri Kiracı Hakları Nelerdir? İşyeri, işverence mal ya da hizmet üretimi için maddi ya da maddi olmayan ögelerle işçilerin birlikte teşkilatlandığı/örgütlendiği ünitedir. İş hukuku mevzuatı olan İş Kanunu göre; “İşyeri, işyerine bağlı yerler, eklentiler ve araçlar ile oluşturulan iş organizasyonu kapsamında bir bütündür.” TBK’da düzenlenen işyeri kirası, yalnızca çatılı işyerlerine yönelik bir düzenlemedir. Bu sebeple çatılı işyeri kapsamına girmeyen işyerleri, TBK’nın genel hükümlerine tabi olacaktır. İşyerinin niteliğinin belirlenmesinin önemi Yargıtay 2013/11011, kararında şu ifadeler ile belirtilmiştir; “…kiralananın TBK düzenlenen taşınır kirası hükümlerine mi yoksa TBK vd. düzenlenen çatılı işyeri kirası hükümlerine mi tabi olduğu dosyadaki bilgi ve belgelerden anlaşılamamaktadır. Bu nedenle mahkemece, öncelikle kiralanan yerin park içindeki kafeterya nitelik ve vasfının araştırılarak gerektiğinde yerinde keşif yapılarak ile TBK’nın taşınır kirası hükümlerine mi yoksa çatılı işyeri hükümlerine tabi bir yer olup olmadığının tespiti, daha sonra hasıl olacak sonuca göre davalının kira süresi dolmadan akdi feshinin haklı olup olmadığı belirlenmesi, feshin haklı olduğu kanaatine varılır ise davacının tazminat istemi ile ilgili bir hüküm verilmesi gerekir…” İşyeri kiracısının depozito güvence verme sorumluluğu olmasına rağmen bu sorumluluk, kiracı hakları kapsamında depozitonun 3 aylık kira bedeliyle sınırlı olması hakkı TBK ile harmanlanmıştır. Kira bedelinin yabancı para üzerinden ödenmesi kararlaştırılmış ise kiracının, kiralanan taşınmazda 5 yıl boyunca kira bedelinde değişiklik olmadan bulunabilme hakkı vardır. Kiracı haklarından bir diğeri de sözleşmede kiracıya kira bedeli ve yan giderler haricinde bir ödeme zorunluluğu getirilememesidir. örneğin; ceza koşulu, sonraki kira bedellerinin muaccel olması…. Kiralanan taşınmazın kiralandığı andaki özelliklere sahip olarak geri verilmesi durumunda depozitonun geri alınmasına ilişkin kiracı hakları, Yargıtay’ın bir kararında da açıkça ifade edilmiştir. Yargıtay tarihli bu karara göre; “…6098 Sayılı 316. BK 256 maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334. BK 266 maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Mahkemece, sözleşme hükmü ve bahsedilen Kanun maddeleri gereğince, inceleme ve değerlendirme yapılarak; tahliye sonrası kiraya veren tarafından iade edilmesi gereken depozito bedelinin de hesaplanacak alacak miktarından mahsubu ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir…” Kiracı haklarından bir diğeri ise TBK343’te düzenlenen, kira bedeli dışındaki konularda kiracı aleyhine bir değişiklik yapılamamasıdır. Kira bedeli belirlenirken “hak ve nesafet indirimi” adı altından indirim yapılması, uygulamada da karşılaşılan bir yöntemdir. Şöyle ki, Yargıtay 3. HD., göre; “…Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davaya konu taşınmazın tarihinde başlayan kira döneminde yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinin yıllık brüt TL olacağı belirtilmiştir. Mahkemece, hak ve nesafet indirimi yapılmadan tespit kararı verilmesi doğru değildir. Bu durumda davalının eski kiracı olduğu gözetilerek uygun oranda hak ve nesafet indirimi yapılmak suretiyle kira parasının belirlenmesi gerekirken hak ve nesafet indirimi yapılmadan hüküm kurulması doğru değildir.” Çatılı işyeri ve konut kiralarında kiraya verenin sözleşme süresi bittikten sonra derhal sözleşmeyi feshedememesi kiracının lehine olan bir durumdur. Kiraya verenin fesih hakkını kullanabilmesinin koşulu, 10 yıllık uzama süresinin dolmasına bağlıdır. Geçerli bir fesih bildirimi ise, bu bildirimin yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları Nelerdir? Bir kira sözleşmesi, kiraya konu malın satımına engel oluşturmamaktadır. Ancak, kiralanan malın malikinin değişmesi kira sözleşmesinde bir değişikliğe sebebiyet vermemekte, söz konusu sözleşme yapıldığı şekil ve şartları ile geçerliliğini korumaya devam etmektedir. Malın satımı durumunda ortaya çıkan kiracı haklarından birisi kira sözleşmesinin geçerliliğinin eski koşullarda aynen devamının sağlanması olmakla beraber, yeni malikin de bazı hakları ortaya çıkmaktadır. Yeni malikin, kiracıyı, kira sözleşmesinden önce, kiralanan taşınmazdan çıkarabilmesi kiraya verenin bazı durum ve koşulları ispat etmesine bağlıdır. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve kiraya veren sıfatını kazanır. Bu sebeple kiracı hakları yeni malike karşı da ileri sürülebilir. Fakat yeni malikin, şartların oluşması durumunda, kiracıya taşınmazı satın aldıktan sonraki 1 ay içinde tahliye amaçlı ihtarname yollaması halinde kiracının taşınmazı tahliye etmek için 6 aylık süresi bulunmaktadır. Malikin tahliye davası açmak içinse bu 6 aylık sürenin dolmasını beklemesi gerekir. 6 aylık sürenin geçirilmesi durumunda ise kiracı hakları kapsamında kiraya verenin dava açma hakkı bu sebepten dolayı ortadan kalkmaktadır. Sonuç Kiracı hakları olarak adlandırılan haklar, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıya bazı güvenceler sağlamaktadır. Bu güvencelere sahip olan kiracının, kiracı haklarını kullanmasında kira sözleşmesinin şeklinin bir etkisi bulunmamaktadır. Her ne kadar kiralanan malın niteliği kiracı haklarında küçük değişikliklere yol açsa da bu küçük değişikliklerin getirdiği farklı kiracı haklarının tespiti, kiracı açısından bir hak ihlali doğmaması açısından önem arz etmektedir. Sıkça Sorulan Sorular Kiracı hakları şu şekilde sıralanabilir 1 Kiraya konu malın kullanılmasının ya da yararlanılmasının kendisine bırakılmasını isteme hakkı, 2 Kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim alma hakkı, 3 Taşınmazın kira sözleşmesi boyunca, kiraya verildiği gibi kalmasının sağlanmasını kiraya verenden isteme hakkı, 4 Aksinin kararlaştırılmamış olması durumunda, kiraya verenin zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri yerine getirmesini talep etme hakkı, 5 Ayıbın giderilmesini isteme hakkı, 6 Sözleşme süresi dolmadan, haklı bir gerekçe olmadan, sözleşme devam ettiği sürece kiralanan taşınmazdan çıkarılamama hakkı, 7 Kiraya verenin yazılı rızasının alınması şartıyla kiralanan taşınmazı başkasına devretme ya da alt kiraya verme hakkı, 8 Kiralanan taşınmazın kiralandığı andaki özelliklere sahip olarak geri verilmesi durumunda depozitonun geri alınması hakkı, 9 Kullanımla ilgili olan yan giderlerin kiraya veren tarafından karşılanmasını isteme hakkı, 10 Geç ödenen kira bedeline ilişkin cezai koşul içeren bir anlaşmanın yapılmasını engelleme hakkı, 11 Kiralananın kullanıma elverişliliğinin ortadan kalkması, önemli derece engellenmesi ve bunların verilen süre içerisinde giderilmemesi durumunda sözleşmeyi feshetme hakkı, 12 Kira sözleşmesinde kiracı aleyhine düzenlenme yasağı Kira sözleşmesinden doğan tazminat, alacak gibi davaların tamamı Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Kira kontratı kira sözleşmesinin varlığını etkilemez. Kontratın yazılı olması ispat açısından önemlidir. Kontratsız kiracı hakları ile kontrat olan kiracı hakları aynıdır. Ev sahibi evi satarsa yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yeni malikin taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma gereksinimi var ise, evi satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi şartıyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Ya da gereksinim nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava yoluyla da ileri sürebilir. Bu sürelerin geçirilmesi halinde kiracı hakları kapsamında yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye etme hakkı ortadan kalkar.

dükkan sahibi beni çıkarmak istiyor